Zajímavá návratnost investice i druhé bydlení u moře? Koupě nemovitosti v zahraničí může nabídnout obojí

Lucie Pilipová Gaffi, Managing Partner realitní společnosti Mediterranea Real Estate Investments, se prodejem, koupí a pronájmem nemovitostí v zahraničí profesionálně věnuje už čtyřiadvacet let. Co doporučuje zájemcům o investice do druhého bydlení u moře a proč se sama rozhodla koupit řadový domek u benátské laguny?

"Mít zajištěnou zajímavou návratnost investice a sám ji používat pro vlastní druhé bydlení v zahraničí je dobré řešení."

říká Lucie Pilipová Gaffi, Managing Partner Mediterranea Real Estate Investments

Lucie, jak jste se dostala ke své dosavadní profesi a co Vás na ní nejvíc baví?

Celé to vlastně začalo již před 25 lety, kdy jsme jako rodina vlastnili naše první nemovitosti ve Španělsku a začali se na mě obracet přátelé, abych jim také pomohla něco najít. To byl první impulz a postupně s narůstajícím zájmem ze strany dalších klientů jsem se rozhodla založit firmu a věnovat se profesionálně nemovitostem v zahraničí. Tím, že jsem i sama již „druhé bydlení“ provozovala a věděla, co vše je potřeba znát, co udělat a co jak zařídit, mohla jsem začít pomáhat i jiným splnit jejich sen ohledně nemovitosti u moře. Koneckonců proto i ten název Mediterranea, tedy oblast Středozemního moře, a Meditteranea Real Estate Investments jsou tedy investice do nemovitostí ve Středozemí.

Podle čeho si vybíráte destinace, ve kterých nemovitosti nabízíte?

V Mediterranea jsme ze začátku nabízeli nemovitosti ve více zemích, ale já jsem poměrně konzervativní, takže jsem se zaměřovala na oblasti velmi tradiční, ne příliš exotické a ne neprobádané-nabízeli jsme Řecko, Španělsko, Itálii, Francii, Portugalsko a Floridu v USA. Takto jsme začínali, a vlastně až v posledních pěti letech jsem se rozhodla zúžit výběr pro české a slovenské klienty (kteří jsou většinovými klienty), na ty nejvíce poptávané země ve Středomoří a to jsou Španělsko, Chorvatsko a Itálie.

Jak se vyvíjí zájem českých klientů o koupi nemovitosti v zahraničí?

Je důležité říct, že vývoj od roku 2000, kdy jsem firmu založila, se velice posunul v tom
smyslu, že lidé zpočátku hledali víceméně bydlení na důchod, věková kategorie klientů se pohybovala kolem 60 let věku a výše. Toto se velice změnilo, struktura a investiční
preference klientů jsou jiné. Dnes je typický klient mezi 40 a 50 lety, často i mladší, a chce nemovitost mít nejen pouze jako své druhé bydlení, ale zejména jako investici, u které měří její finanční návratnost, a bere to tak, že má v nemovitosti v zahraničí takto uložené peníze.

Podle jakých kritérií se při výběru nejčastěji klienti řídí?
Ve většině případů se klient ptá kromě na lokalitu, na možnosti krátkodobých pronájmů a očekávané reálného ROI (return on investment), tedy návratnosti investice. Velice zajímavé kritérium, které bych zmínila, je, že klienti často kupují nemovitosti podobné těm, které obývají v Čechách nebo na Slovensku – pokud má někdo rád moderní designový styl, tak totéž hledá u své druhé nemovitosti v zahraničí. Většinou se nestane, že klient, který bydlí v ultramoderním domě si vybere nějakou rustikální nemovitost, a pokud si takovou vybere, tak chce, aby uvnitř byla zcela moderně zrekonstruovaná s těmi designovými prvky, na které je zvyklý.

Mediterranea nabízí klientům moderní designové nemovitosti

…ale i typické kamenné domy obklopené olivovníky a vinicemi.

Jaké jsou hlavní výzvy a výhody spojené s vlastnictvím nemovitosti v zahraničí?
Vlastnit nemovitosti v zahraničí je svým způsobem výzvou, protože každý nový majitel si
musí uvědomit, že funguje mimo teritorium, které zná, jak už z hlediska právního, tak
finančního či daňového, a to jsou samozřejmě podstatné aspekty. Má stejné povinnosti jako u nás – daň z nemovitosti, z příjmu, ze zisku, ale existují pak i náklady, které jsou v zahraničí nečekané, s čímž se musí počítat. Z tohoto pohledu je tedy podstatné si uvědomit a nastudovat si velmi dobře, co vše vlastnictví nemovitosti v zahraničí obnáší.
Na druhé straně, vlastnit nemovitost v zahraničí je velmi příjemná záležitost, zejména pokud pronajímáte, protože je to jakési spojení příjemného s užitečným. Mít zajištěnou zajímavou návratnost investice a sám ji používat pro vlastní účely nebo v rámci rodiny je výhodné, protože příjmy z pronájmu mohou výrazně kompenzovat náklady na provoz a i vydělávat. A navíc, moře, slunce a teplo jsou také logicky velmi imponujícím elementem pro nás Středoevropany!

Jak se liší proces koupě nemovitosti v zahraničí ve srovnání s Českou republikou? Jsou nějaké zásadní odlišnosti, na které by si klienti měli dát pozor?
Zásadní rozdíl při koupi nemovitosti na jihu Evropy je to, že se stáváte majitelem nemovitosti v den podpisu kupní smlouvy. Notář, který je jakýmsi garantem právního aktu koupě, ihned po podpisu smlouvy registruje nového majitele do katastru online a ten se tedy stává vlastníkem nemovitosti de iure. De facto se stáváte vlastníkem nemovitosti několik týdnů poté, kdy se ta nemovitost pak už jen administrativně přepíše na vaše jméno do knih v katastru.

Proces v ČR je zcela jiný, protože u nás se vlastnické právo převádí až po několika týdnech. U zahraniční koupě např. ve Španělsku se platby velmi často řeší předáním vystavených bankovních šeků přímo při podpisu, bankovní transfer je méně obvyklý. Také bankovní nebo notářská úschova peněz se příliš nepoužívá.

Co vše v rámci svých služeb klientům nabízíte?
V rámci našich služeb nabízíme klientům nejen vyhledání vhodné nemovitosti, ale vzhledem k 25leté zkušenosti, kterou na jihu Evropy máme, můžeme nabídnout zároveň poradenství z pohledu právního, daňového a finančního. Jsme samo-zřejmě schopni zprostředkovat prá-vní služby, zároveň po nabytí nemo- vitosti nabízíme i pomoc při vybavování nemovitosti, zprostředkováním firem, které se zabývají pronájmem, firem účetních a daňových poradců a tak podobně. Máme také klienty, kteří se k nám vracejí při koupi další nemovitosti, případně jim i pomáháme s prodejem nemovitosti, kterou si s námi koupili.

Jaká byla Vaše motivace ke koupi vlastní nemovitosti právě v Itálii?

Asi dva roky jsem hledala menší, vysloveně investiční nemovitost. A ač se logicky nabízelo Španělsko a zejména pak hlavní město Málaga z důvodu vysoké návratnosti, tak jsem nakonec zvolila Itálii, vzhledem k relativně nízkým vynaloženým prostředkům a zajímavé roční návratnosti.

Prohlédněte si naši nabídku nemovitostí v Itálii

Proč jste si vybrala zrovna Itálii a oblast Benátska?

Benátky jsem vybrala proto, že hodně důvěřuji destinacím, které jsou celoroční a mají tak zajímavý potenciál k pronájmu. Navíc jsem prodala typickou nemovitost na kanále právě v Chioggia ležící na benátské laguně jedné klientce, a díky tomu jsem měla příležitost tu oblast hlouběji poznat a pochopit, jak funguje. Líbilo se mi, že na rozdíl od jiných míst v Itálii to není místo, které funguje jen od května do září, ale je celoroční a slibuje zajímavější příjmy. Zároveň se mi líbilo, že je v tomto místě neustále živo, místní obyvatelé jsou velmi příjemní a otevření a celoročně tam funguje infrastruktura i služby. A navíc ta emoce – kdykoliv nasednete na typické lodní vaporetto a jedete lagunou do Benátek! To je prostě vždy úžasný zážitek!

Jakým způsobem svůj dům využíváte? Je to spíše rodinná rekreační nemo-vitost, nebo ji pronajímáte, když tam nejste?
Je to pro mě zcela jednoznačně investiční nemovitost, takže ji sama pronajímám přes klasické a osvědčené velké online portály. Jen pokud je tam volno, tak tam zajedu osobně vše zkontrolovat a zů-stanu třeba na víkend.

Jak dlouho proces koupě vaší nemovitosti trval?
Od výběru po podpis kupní smlouvy to byl cca měsíc a půl, což je taková obvyklá doba. Většinou to tak je ve všech zemích, které nabízíme, tato doba je obvyklá jak v Itálii, tak v Chorvatsku, i ve Španělsku.

Setkala jste se při něm s nějakými komplikacemi, které jste nečekala?
Dá se říct, že mě nic zásadního nepřekvapilo. Obecně v Itálii platí, že pokud je některá část nemovitosti vybudována nebo stavebně upravena bez povolení, majitel – prodávající musí
sjednat nápravu – tedy odstranit vadu. Tedy například načerno vybudovaná malá koupelna s wc musela být znovu zakreslena do technických dispozic bytu, prodávající zaplatil geometra, který vše vybavil na úřadě, musel uhradit malé penále za to, že si povolení nevyžádal předem a vše tedy bylo zregularizováno. Samotný notář zkoumá právě tyto
záležitosti a není možné podepsat kupní smlouvu bez této regularizace tzv. „systematizace“ nemovitosti.

Jak se podle Vás bude vyvíjet trh nemovitostí v Itálii? Zohledňovala jste toto i při výběru destinace pro Vaši investici?
Ano zohledňovala, protože je evidentní, že ceny nemovitostí na Benátsku jsou stále výrazně nižší než před krizí v roce 2008. Pokud v budoucnu italská ekonomika půjde nahoru, tak i reality zaznamenají zvýšení cen. Každopádně oblast Veneto – Benátsko je podle mě výrazně podhodnocena, a tak se zde dají najít nemovitosti za velmi nízké ceny. Pokud chce někdo investovat v benátské laguně a okolí, tak neudělá chybu, pokud samozřejmě najde nemovitost za dobrou cenu. Naproti tomu jsou zde i místa, hlavně u moře, kde nové projekty jsou už dosti drahé. Tam je třeba být opatrný, protože sezóna v přímořských letoviscích v Itálii je obecně kratší než například v jižním Španělsku a je třeba tedy volit místo koupě tak, aby se dalo počítat s určitou investiční návratností vložených prostředků.

Zmínila jste se o vysoké návratnosti investice v Malaze. Je podle Vás Costa del
Sol také zajímavá pro investování?
Jižní Španělsko je bezpochyby dobrou volbou pro zahraniční investici do nemovitosti. Nejen vzhledem k ročnímu průměrnému růstu cen v posledních letech o 7-10 %, ale také vzhledem k tomu, že Andalusie a její Costa del Sol se stala za poslední půlstoletí jednou z nejvyhledávanějších oblastí pro druhé bydlení v Evropě. Nejen kvůli svému příjemnému klimatu, ale i kvalitě služeb, velmi dobré infrastruktuře a vstřícnosti vůči nárokům cizinců, kteří tam přebývají právě celoročně. V tomto ohledu určitě Španělsko udělalo za posledních 30 let výrazně větší posun než mnou zmiňovaná Itálie. Malaga jako taková je navíc velmi populární celoroční destinací pro krátkodobé turistické pobyty a tím i velmi zajímavou z hlediska návratnosti investice do nemovitostí právě tam.

Prohlédněte si naši nabídku nemovitostí ve Španělsku

Co byste doporučila lidem, kteří o podobné koupi v zahraničí přemýšlejí?
Každý, kdo se rozhodne koupit nemovitost v zahraničí by si měl hned na začátku říci, zda je pro něj primární její ziskovost, nebo chce kombinovat využívání nemovitosti s jistou návratností této investice. Podle těchto parametrů je pak třeba si vybrat lokalitu a druh nemovitosti. Ta se může zásadně lišit od jakýchsi emočních představ o této koupi ve srovnání s realitou. Často klienti nakonec koupí investiční nemovitost, která nemusí být úplně jejich „šálek čaje“, ale přesto jim zajímavě vydělává. Anebo se rozhodnou koupit si vysněnou nemovitost, kterou původně neplánovali pronajímat, a nakonec ji například v létě nabídnou na trh, protože tím pokryjí celoroční provozní náklady. Obecně je ale třeba říci, že pořízení si nemovitosti v zahraničí je ideální vnímat nejen jako čistou investici. Ale naopak vnímat ji jako zajímavou kombinací finanční investice s možností využití pro vlastní bydlení a splnit si tak svůj sen pořízení si druhého domova u moře.