Český či slovenský občan není při koupi nemovitosti v Panamě nijak zásadně omezen a může zde nemovitost vlastnit jako fyzická i právnická osoba, a to za stejných podmínek jako místní obyvatelé. Panama umožňuje cizincům plné vlastnické právo, s výjimkou specifických oblastí stanovených zákonem (např. hraniční pásma).
Při investici do nemovitosti v hodnotě minimálně 200 000 USD může zahraniční investor získat panamskou rezidenturu. Nejčastěji se jedná o program Friendly Nations Visa nebo Panama Real Estate Investor Visa, které jsou určeny pro investory z vybraných zemí (včetně České a Slovenské republiky) a umožňují dlouhodobý pobyt v Panamě na základě vlastnictví nemovitosti.
Postup koupě nemovitosti
Identifikace kupujícího a bankovní účet
Prvním krokem v procesu koupě nemovitosti je identifikace kupujícího (platný cestovní pas) a zpravidla také otevření bankovního účtu u panamské banky. Transakce se v Panamě standardně provádějí v amerických dolarech (USD).
Založení bankovního účtu není vždy povinné, avšak je vysoce doporučené z důvodu transparentnosti plateb, daňové evidence a případného financování nemovitosti hypotékou. První platby či zálohy lze realizovat i z účtu vedeného v České nebo Slovenské republice.
Rezervační smlouva (Promesa de compraventa)
Po výběru konkrétní nemovitosti obvykle následuje uzavření rezervační smlouvy / smlouvy o budoucí kupní smlouvě (tzv. Promesa de compraventa), na jejímž základě kupující skládá zálohu, nejčastěji ve výši 10 % z kupní ceny.
Rezervační smlouva stanovuje podmínky koupě, termíny, způsob úhrady kupní ceny a odpovědnost obou smluvních stran.
V případě odstoupení kupujícího od smlouvy zpravidla záloha propadá. Pokud od smlouvy odstoupí prodávající, je záloha kupujícímu vrácena (konkrétní podmínky se mohou lišit dle smluvního ujednání).
Součástí tohoto kroku je právní prověrka nemovitosti (due diligence), která ověřuje vlastnické právo, případné zástavy, dluhy, věcná břemena či jiná právní omezení.
Notářský zápis o převodu nemovitosti (Escritura Pública)
Převod vlastnického práva k nemovitosti v Panamě probíhá výhradně formou podpisu kupní smlouvy – veřejné listiny (Escritura Pública), kterou vyhotovuje panamský notář.
Notářský zápis obsahuje veškeré podmínky převodu, kupní cenu, způsob její úhrady a identifikaci obou stran. Podpisem této veřejné listiny dochází k převodu vlastnického práva, a to ke dni podpisu kupní smlouvy.
Po podpisu je smlouva podána k zápisu do Registro Público (veřejný katastr nemovitostí). Proces registrace obvykle trvá několik týdnů až měsíců, přičemž dokladem o vlastnictví je již samotná podepsaná Escritura Pública.
Úhradu notářských a registračních poplatků zajišťuje notářství, zpravidla prostřednictvím platby na účet státu.
Náklady spojené s koupí nemovitosti
Jednorázové náklady při koupi:
Daň z převodu nemovitosti – 2 % z kupní ceny nebo z registrované hodnoty nemovitosti (hradí se vyšší z částek)
Záloha na daň z kapitálového zisku – 3 % z kupní ceny (standardně hradí prodávající, pokud není smluvně dohodnuto jinak)
Notářské a registrační poplatky – cca 1–2 % z kupní ceny
Právní služby (advokát) – obvykle 0,5–1 % z kupní ceny
Provize realitní kanceláře – dle dohody, běžně 3–5 % (většinou hradí prodávající)
Náklady spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti
Roční daň z nemovitosti
Panama patří mezi země s velmi nízkým zdaněním nemovitostí ve srovnání s většinou ostatních států. Roční daň z nemovitosti (Impuesto de Bienes Inmuebles) se odvíjí od hodnoty nemovitosti:
0 – 120 000 USD: daň je osvobozena
120 001 – 700 000 USD: 0,5 % ročně
nad 700 000 USD: 0,7 % ročně
Mnoho nemovitostí, zejména novostavby, navíc splňuje podmínky pro daňové osvobození, které může trvat zpravidla 5 až 20 let v závislosti na hodnotě a typu nemovitosti.
Další provozní náklady:
Poplatky společenství vlastníků (HOA / condo fees) – dle typu a lokality nemovitosti
Náklady na energie a služby (elektřina, voda, plyn, internet, údržba)
Pojištění nemovitosti
Případná daň z příjmu z pronájmu, pokud je nemovitost komerčně využívána
Další poplatky
Poplatek za zápis převodu vlastnictví do Registro Público (odstupňovaný dle ceny nemovitosti)
Administrativní poplatky notářství
Případné bankovní poplatky při převodu kupní ceny
Veškeré daně a poplatky spojené s převodem nemovitosti jsou vypočítány notářem při sepisování Escritura Pública.
