USA

Buying a property in Florida

A Czech or Slovak citizen is not limited in buying a property in Florida, and can be owned as a natural or legal person.

Purchase procedure

Escrow account

The first step in the process of buying a property is to open a bank account with a US bank. When investing or buying an off-plan property (in the design phase), the first step is a booking agreement where the buyer pays a deposit (typically $ 2,000 – $ 20,000). The deposit is payable to the escrow account (similar to a notarial deposit) and is fully refundable. The purchase contract is prepared within 1-6 months and includes complete documentation for the future property. When signing the contract, 10% of the purchase price of the property is usually payable (minus the reservation deposit paid), also to the escrow account.

Closing

The deposit is fully refundable within 14 days of signing the contract. The contract also stipulates payment terms – usually the second 10% of the purchase price of the property is payable within 3-6 months, the remainder of the purchase price is payable only at the closing – transfer of the property to ownership (similar to the notarial record of the property transfer). At closing, the buyer may be represented by an authorized person.

On closing day, the buyer becomes the owner of the property. It is necessary to apply for a mortgage loan about 1 month before the expected closing date.
Registration in the Land Register is usually done within 1-3 months after closing.

When buying a second-hand property, after opening a bank account and selecting a property, the first step is to inspect and professionally estimate the price of the property. A mortgage loan is applied for and closing is being prepared.

Costs

The estimated cost of buying a property in Florida is:

  • Closing costs (approx. 1-3% including mortgage loan processing

Costs associated with running a property in Florida:

  • local property tax (2-3% of the cadastral value of the property per year)
  • service costs (electricity, water, telephone, gas, cleaning, etc.)
  • real estate insurance
  • Property income tax (in case of rental)

Costs associated with selling a property in Florida:

  • Closing costs (approx. 0.5-1% of the selling price of the property)
  • Commission (approx. 6-7% of the selling price of the property)
  • Income tax
  • FIRTPA tax (withholding of 10% of the price of the property – the balance is refunded after paying the income tax)

Mediterránea guides clients through the entire process of buying a property, from opening a bank account to closing and possibly other services (bookkeeping, tax consultancy, etc.). The purchase or investment property can be made through Mediterránea without the buyer’s personal presence in Florida.

We currently do not recommend short-term investment in real estate due to excess supply over demand.

The decline in property prices in the USA in the last year has made the purchase of real estate more attractive for Czech and Slovak citizens. A very interesting investment opportunity is the so-called „short sales“ and „foreclosure“, which are recently very often declensioned terms in the language of real estate brokers or investors. A short sale occurs when the owner is unable to repay the bank’s mortgage loan and agrees with the bank on the possibility of selling at a price lower than the outstanding debt. The process of approving a bank’s sale is not easy and may take more than 2 months. „Foreclosure“ is the sale of a property already owned by the Bank. Selling such a property can be very fast, often approved by the bank within 2 days of the offer.
The prices of properties sold in this way are around 30-50% of the peak prices (2007-2008).

Koupě nemovitosti na Floridě

Český či slovenský občan není při koupi nemovitosti na Floridě nijak limitován, a může ji vlastnit jako fyzická i právnická osoba.

Postup koupě

Escrow účet

Prvním krokem v procesu koupě nemovitosti je otevření bankovního účtu v americké bance. Při investici nebo koupi nemovitosti off-plan (v představební fázi) je prvním krokem rezervační smlouva, při které hradí kupující zálohu (obvyklá výše je 2 000 – 20 000 USD). Záloha je splatná na tzv. escrow účet (obdoba notářské úschovy) a bývá plně vratná. Do 1-6 měsíců je připravena kupní smlouva, jejíž součástí je kompletní dokumentace k budoucí nemovitosti. Při podpisu smlouvy bývá splatných zpravidla 10% z kupní ceny nemovitosti (mínus uhrazená rezervační záloha), rovněž na escrow účet.

Closing

Do 14ti dnů od podpisu smlouvy je záloha plně vratná. Ve smlouvě jsou dále stanoveny platební podmínky – většinou je do 3-6ti měsíců splatných druhých 10% z kupní ceny nemovitosti, zbytek kupní ceny je splatných až při tzv. closingu – převodu nemovitosti do vlastnictví (obdoba notářského zápisu převodu nemovitosti). Při closingu může být kupující zastoupen zplnomocněnou osobou.

V den closingu se kupující stává majitelem nemovitosti. O hypoteční úvěr je potřeba zažádat cca 1 měsíc před očekávaným closingem.
Zápis do katastru nemovitostí je proveden zpravidla do 1-3 měsíců po closingu.

Při koupi nemovitosti z druhé ruky je po otevření bankovního účtu a po výběru nemovitosti prvním krokem inspekční prohlídka a profesionální odhad ceny nemovitosti. Je zažádáno o hypoteční úvěr a připravuje se closing.

Náklady

Předpokládané náklady spojené s koupí nemovitosti na Floridě jsou:

  • Náklady na „closing“ (cca 1-3% vč. vyřízení hypotečního úvěru)

Náklady spojené s provozem nemovitosti na Floridě:

  • místní daň z nemovitosti (2-3% z katastrální hodnoty nemovitosti ročně)
  • náklady na služby (elektřina, voda, telefon, plyn, úklid atd.)
  • pojištění nemovitosti
  • Daň z příjmu z nemovitosti (v případě pronájmu)

Náklady spojené s prodejem nemovitosti na Floridě:

  • Náklady na „closing“ (cca 0,5-1% z prodejní ceny nemovitosti)
  • Provize (cca 6-7% z prodejní ceny nemovitosti)
  • Daň ze zisku
  • FIRTPA daň (zádržné ve výši 10% z ceny nemovitosti – po úhradě daně ze zisku je zůstatek vrácen)

Mediterránea provádí klienty celým procesem koupě nemovitosti, od otevření bankovního účtu až po closing a případné další služby (zprostředkování účetnictví, daňové poradenství atd.). Koupě či investice do nemovitosti může být prostřednictvím společnosti Mediterránea realizována bez osobní účasti kupujícího na Floridě.

Krátkodobou investici do nemovitosti aktuálně nedoporučujeme, vzhledem k převisu nabídky nad poptávkou.

Pokles cen nemovitostí v USA v posledním roce velmi zatraktivnil nákup nemovitostí pro české a slovenské občany. Velmi zajímavou příležitostí k investici jsou tzv. „Short sales“ a „foreclosure“, které patří v poslední době k velmi často skloňovaným termínům v jazyce realitních makléřů či investorů. K tzv. „short sale“ dojde, pokud majitel není schopen splácet bance hypoteční úvěr, a dohodne se s bankou na možnosti prodeje za cenu nižší, než je výše nesplaceného dluhu. Proces schvalování prodeje bankou není jednoduchý a může trvat déle než 2 měsíce. „Foreclosure“ je prodej nemovitosti již vlastněné bankou. Prodej takové nemovitosti může být velmi rychlý, často je bankou schválen do 2 dnů od nabídky.
Ceny nemovitostí takto prodávaných se pohybují na cca 30-50% z cen v době vrcholu (2007-2008).