Portugal/Portugalsko

Buying a property in Portugal

A Czech or Slovak citizen is not limited in the purchase of a property in Portugal, and may be owned by a natural or legal person. One of the specifics of the Portuguese market is that many properties are owned by off-shore companies, which affects, for example, the amount of real estate tax.

Purchase process

As a future owner of a property in Portugal, the buyer must be assigned a tax identification number. A pre-purchase contract is usually signed prior to the purchase and the buyer pays a deposit of usually 10% (if the buyer withdraws from the contract, the deposit is forfeited, if the seller withdraws from the contract, compensates the buyer for its losses twice the deposit). If a candidate buys a property during the construction phase, it usually pays in installments according to the construction process.

The notary does not act in the interest of the buyer or the seller, his main mission is to ensure that the whole legal process of sale and purchase is correct. Company Mediterránea R.E.I. advises the buyer of a local independent lawyer who will take care of a number of issues related to the purchase, such as:

  • verify the accuracy of all documents relating to the property,
  • verify that the seller is the real owner of the property,
  • find out whether the property is not subject to easements or outstanding obligations of the original owner,
  • verify that all necessary building permits have been issued for the property,
  • ensure that the purchase contract is not disadvantageous for the buyer,
  • prepare the documents necessary to transfer the property to a new owner and register in the land register
  • prepare documents that determine the amount of taxes and fees related to real estate

The entire property purchase procedure can take several weeks to months. In some cases, the buyer must be present directly in Portugal in order to be able to make payments and take part in negotiations with a notary. A legal representative may be empowered for such matters, subject to the agreement of the other interested parties.

Costs

Costs related to the operation of the property in Portugal:

  • local real estate tax ranging 0.4% -0.8% of the cadastral value
  • service costs (electricity, water, telephone, gas, cleaning, etc.)
  • real estate insurance
  • accounting costs

The estimated cost of buying a property in Portugal is:

  • property transfer tax, which depends on buyer status and property price
  • legal services fees (usually 1-2% of the purchase price of the property)
  • notary fees (approx. 0.5% of the purchase price of the property)
  • for individuals, the real estate transfer tax is calculated according to the following table:
Property price (EUR) Tax rate (%) Odečitatelná částka (EUR)
Below 81.600 0% 0
From 81.600 to 112.200 2% 1.632
From 112.200 to 153.000 5% 4.998
From 153.000 to 255.000 7% 8.058
From 255.000 to 510.000 8% 10.608
Above 510.000 6% not deducted

legal services fees (usually 1-2% of the purchase price of the property)

Notary fees (approx. 0.5% of the purchase price of the property)

Koupě nemovitosti v Portugalsku

Český či slovenský občan není při koupi nemovitosti v Portugalsku nijak limitován, a může ji vlastnit jako fyzická i právnická osoba. Ke specifikám portugalského trhu patří to, že hodně nemovitostí je zde vlastněno off-shorovými společnostmi, což má vliv např. na výši daně z nemovitosti.

Proces koupě

Kupující musí mít jako budoucí vlastník nemovitosti v Portugalsku přiděleno daňové identifikační číslo. Před vlastní koupí se zpravidla podepisuje předkupní smlouva a kupující hradí zálohu zpravidla ve výši 10% (pokud od smlouvy odstoupí kupující, záloha propadá, pokud od smlouvy odstoupí prodávající, kompenzuje kupujícímu jeho ztráty dvojnásobkem složené zálohy). Pokud zájemce kupuje nemovitost během stavební fáze, platí obvykle ve splátkách podle postupu stavby.

Notář nevystupuje ani v zájmu kupujícího, ani v zájmu prodávajícího, jeho hlavním posláním je zajistit, že celý právní proces prodeje a koupě je správný. Společnost Mediterránea R.E.I. kupujícímu doporučuje místního nezávislého právníka, který se postará o řadu záležitostí spojených s koupí, jako například:

  • ověří správnost všech dokumentů k nemovitosti,
  • ověří, že prodávající je skutečným vlastníkem nemovitosti,
  • zjistí, zda na nemovitost nejsou uvalena věcná břemena nebo nesplacené závazky po původním majiteli,
  • ověří, že pro nemovitost byla vydána všechna potřebná povolení pro výstavbu,
  • zajistí, aby kupní smlouva nebyla pro kupujícího nevýhodná,
  • připraví dokumenty nutné k převodu nemovitosti na nového majitele a zaregistrování v katastru nemovitostí
  • připraví doklady, které určují výši daní a poplatků souvisejících s nemovitostí

Celá procedura koupě nemovitosti může trvat několik týdnů až měsíců. V některých případech musí být kupující přítomen přímo v Portugalsku, aby mohl provést platby a účastnit se na jednáních u notáře. Pro tyto záležitosti lze zplnomocnit právního zástupce, pokud s tím souhlasí ostatní zúčastněné strany.

Náklady

Náklady spojené s provozem nemovitosti v Portugalsku:

  • místní daň z nemovitosti v rozmezí 0,4%-0,8% z katastrální hodnoty
  • náklady na služby (elektřina, voda, telefon, plyn, úklid atd.)
  • pojištění nemovitosti
  • náklady na účetnictví

Předpokládané náklady spojené s koupí nemovitosti v Portugalsku jsou:

  • daň zpřevodu nemovitosti, která závisí na statutu kupujícího a na ceně nemovitosti
  • poplatky za právní služby (zpravidla 1-2% z kupní ceny nemovitosti)
  • poplatky za notáře (cca 0,5% z kupní ceny nemovitosti)
  • Pro fyzické osoby je daň zpřevodu nemovitosti vypočítávána podle následující tabulky:
Cena nemovitosti (EUR) % sazba zdanění Odečitatelná částka (EUR)
Pod 81.600 0% 0
Od 81.600 do 112.200 2% 1.632
Od 112.200 do 153.000 5% 4.998
Od 153.000 do 255.000 7% 8.058
Od 255.000 do 510.000 8% 10.608
Nad 510.000 6% neodečítá se