Croatia/Chorvatsko

Buying a Property in Croatia

The Czech or Slovak citizen is not limited in the purchase of real estate in Croatia and can be owned as a natural or legal person. This does not only apply to agricultural and forest land, which foreigners or foreign legal entities cannot buy.

Purchase Procedure

Rezervační smlouva (rezervacijski ugovor) /Future Purchase Agreement (predugovor)

A person interested in buying a property, as an expression of will and genuine interest in the purchase, concludes a reservation contract (rezervjski ugovor) or a straightforward future purchase contract (predugovor). A reservation contract is now concluded practically only when the seller is a foreigner living outside Croatia, or a Croatian emigrant also living outside Croatia, and it is not possible to sign a future purchase agreement directly with the seller or agent. The reservation contract is concluded with a Croatian real estate agency authorized to do so by the seller and usually receives a small deposit of approximately EUR 5,000 in cash. The reservation contract anticipates the conclusion of a future purchase contract, exceptionally equal to the purchase contract.

The future purchase agreement deals with the exact purchase conditions, including the method of payment of the purchase price. When signing this agreement, the agreed first installment of the purchase price of the property, usually 10% of the price, shall be made directly to the seller, unless both parties agree otherwise. If the buyer withdraws from the pre-contract, the deposit is usually forfeited unless the reason for the withdrawal is a legal defect. If the seller withdraws, he is obliged to return to the buyer up to twice the amount paid by the buyer. This contract is not usually signed with verified signatures.

OIB (personal identification number)

For the purchase of real estate it is necessary that the buyer, natural or legal person, has an OIB – personal identification number, which is necessary for communication with the authorities, at the time of buying the property primarily with the tax office and department of the relevant district court and land registry. The OIB is processed while you wait (forms available online can also be sent in advance by mail and the OIB can be picked up at the counter of the relevant tax office), usually just before signing the purchase contract. Without the OIB, it cannot be registered as a new owner and the OIB must therefore be part of the sales contract.

Purchase contract (kupoprodajni ugovor), declaration of payment of the purchase price (tabularna izjava)

The purchase contract is concluded after the purchase has been formally approved by the buyer’s lawyer, who checks the necessary documentation for the property. By signing the purchase order, either the purchase price already paid is confirmed, or the purchase contract stipulates by which the rest of the purchase price must be paid. In the first case, the tabularna izjava (declaration of payment of the purchase price) is part of the contract; in the second case, this declaration is only signed after the actual payment of the purchase price. By paying the purchase price, the buyer becomes full owner in accordance with the provisions of the purchase contract.

Depositing, tax office

After its conclusion or payment of the purchase price, the purchase contract is handed over for deposit at the Land Register Department of the competent court (this department is similar to the Czech Land Register). Deployment takes from a few weeks to several months (normally more than half a year), depending on the speed and modern equipment of a particular department. Usually, urgency is given several times during this process. After depositing, either by filling in a special form or in more modern options, automatically by an in-house process, a formal notification of the change of owner to the respective land register (similar to the Czech Land Survey Office) is submitted.

No later than thirty days after the signing of the purchase contract and, where applicable, the declaration of payment of the purchase price, a real estate transfer tax return must be filed. The assessment and taxation have no causal link and the payment of the tax does not therefore depend on the completion of the taxation. Then within 90 days of filing the tax will be assessed by the Office (this is not the rule, but sometimes it will be inspected, usually the older property, inspection commission, which determines the tax base). The tax can be levied on land and apartments on agreement, while waiting at the counter, especially if it is a foreign buyer. The tax notice is sent to the buyer to the address of permanent residence or registered office.

Costs

The estimated cost of buying a property in Croatia is:

  • real estate transfer tax (3%) – only for „second-hand“ real estate, for new buildings (not older than 2 years from final building approval and is not used yet) buyer does not pay tax-
  • Legal fees and other fees associated with the purchase (approx. 1% + VAT on the price of real estate legal services + hundreds of HRK for stamps and verified notary signatures)
  • provision 3% of the purchase price as a rule (at least 2000 EUR, VAT is not charged when using a Czech office)
  • optionally translations by a sworn interpreter
  • exchange differences, if the seller is a Croatian citizen (ie not a foreigner or a Croatian immigrant with dual citizenship), the purchase price, usually in EUR (formally expressed in HRK according to the central rate of the HNB) is paid to his account in Croatia, EUR, because it is the purchase of real estate will be forced exchange, when the incoming payment in EUR is transferred first to HRK and then back to EUR, the seller may demand a cash balance of the resulting exchange rate difference
  • notarial custody is rarely used in Croatia, it is important to know that if the buyer insists on it, the buyer pays it (the price depends on the amount and time of custody) and also pays the exchange rate differences, because it is necessary to know that any amount sent to the notary’s account is always exchanged automatically to HRK and the notary sends the seller the amount in HRK

Costs related to the operation of the property in Croatia:

  • property tax to local government
  • municipal fees (0,5-2,5 EUR / m2 of usable area / year)
  • service costs (electricity, water, telephone, cleaning, etc.)
  • real estate insurance

Koupě nemovitosti v Chorvatsku

Český či slovenský občan není při koupi nemovitosti v Chorvatsku nijak limitován a může ji vlastnit jako fyzická i právnická osoba. To se netýká jen zemědělské a lesní půdy, kterou nemůžou cizinci, respektive cizí právní osoby kupovat.

Postup koupě

Rezervační smlouva (rezervacijski ugovor) / Budoucí kupní smlouva (predugovor)

Zájemce o koupi nemovitosti jako výraz vůle a skutečného zájmu o koupi uzavírá rezervační smlouvu (rezervacijski ugovor) nebo rovnou budoucí kupní smlouvu (predugovor). Rezervační smlouva se dnes uzavírá prakticky jen tehdy, kdy prodávající je cizinec žijící mimo Chorvatsko, nebo chorvatský emigrant, rovněž žijící mimo Chorvatsko, a není možné podepsat budoucí kupní smlouvu přímo s prodávajícím nebo zmocněncem. Rezervační smlouva se uzavírá s chorvatskou realitní kanceláří, která je k tomu prodávajícím oprávněna, a jí se obvykle v hotovosti skládá menší záloha, cca 5.000 EUR. Rezervační smlouva předjímá uzavření budoucí kupní smlouvy, výjimečně rovnou kupní smlouvy.

Budoucí kupní smlouva řeší přesné podmínky koupě, včetně způsobu úhrady kupní ceny. Při podpisu této smlouvy se skládá dohodnutá první splátka kupní ceny nemovitosti, obvykle 10 % z ceny, a to obvykle přímo prodávajícímu, nedohodnou-li se obě strany jinak. Pokud od předkupní smlouvy odstoupí kupující, zpravidla mu záloha propadá, není-li důvodem odstoupení objevivší se právní vada. Pokud odstoupí prodávající, je povinen vrátit kupujícímu až dvojnásobek částky, kterou kupující složil. Tato smlouva není obvykle podepisována s ověřenými podpisy.

OIB (osobní identifikační číslo)

Pro koupi nemovitosti je nutné, aby kupující, fyzická či právnická osoba, měla OIB – osobní identifikační číslo, které je nutné pro komunikaci s úřady, v době koupě nemovitosti především s finančním úřadem a oddělením příslušného okresního soudu a katastrem. OIB se vyřizuje na počkání (lze i formuláře dostupné on-line poslat dopředu poštou a OIB si pak vyzvednout na přepážce příslušného finančního úřadu), a to obvykle těsně před podpisem kupní smlouvy. Bez OIB nelze být zapsán jako nový vlastník a OIB tedy musí být součastí kupní smlouvy.

Kupní smlouva (kupoprodajni ugovor), prohlášení o uhrazení kupní ceny (tabularna izjava)

Uzavření kupní smlouvy následuje poté, co koupi formálně schválí právník kupujícího, který prověří potřebnou dokumentaci k nemovitosti. Podpisem kupní se buď stvrzuje již uhrazená kupní cena, nebo se touto kupní smlouvou stanoví, do kdy musí být zbytek kupní ceny uhrazen.  V prvním případě je tabularna izjava (prohlášení o uhrazení kupní ceny) součástí smlouvy, v druhém případě se toto prohlášení ověřeně podepisuje až po skutečné úhradě kupní ceny. Úhradou kupní ceny se kupující v souladu s ustanovením kupní smlouvy stává plnoprávným vlastníkem.

Zavkladování, finanční úřad

Kupní smlouva se po jejím uzavření, respektive uhrazení kupní ceny, předává k zavkladování na oddělení pozemkových knih příslušného općinského soudu (toto oddělení je obdobou českého katastru). Zavkladování trvá od několika týdnů po několik měsíců (běžně i více jak půl roku), záleží na rychlosti a moderním vybavení konkrétního oddělení. Obvyklé je, že se během tohoto procesu několikrát podává urgence. Po zavkladování buď vyplněním speciálního formuláře, nebo v modernějších općinách, automaticky vnitroúředním pocesem, se podává formální oznámení o změně vlastníka na příslušný katastr (obdoba českého zeměměřičského úřadu).

Nejpozději do třiceti dnů od podpisu kupní smlouvy a popřípadě i prohlášení o uhrazení kupní ceny se musí podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti. Vyměření daně a zavkladování nemá příčinnou souvislost a úhrada daně tedy nezávisí na dokončení zavkladování. Poté do 90 dnů od podání dojde k vyměření daně ze strany úřadu (není to pravidlem, ale někdy vyjde na prohlídku, obvykle starší nemovitosti, kontrolní komise, která stanoví základ daně). Daň může být po dohodě vyměřena u pozemků a apartmánů i na počkání na přepážce, obzvlášť jde-li o kupujícího z ciziny. Daňový výměr se zasílá kupujícím na adresu trvalého pobytu nebo sídla.

Náklady

Předpokládané náklady spojené s koupí nemovitosti v Chorvatsku jsou:

  • daň z převodu nemovitosti (3%) – jen u nemovitostí „z druhé ruky“, u novostaveb (není starší než 2 roky od kolaudace a je doposud nepoužitá) kupující daň neplatí-
  • náklady na poplatky právní služby a další poplatky spojené s koupí (cca 1% + DPH z ceny nemovitosti právní služby + stovky HRK na kolky a ověřené podpisy u notáře)
  • provizi realitní kanceláři zpravidla 3% z kupní ceny (minimálně však 2000 EUR, při využití české kanceláře se DPH neúčtuje)
  • volitelně překlady soudním tlumočníkem
  • kursové rozdíly, pokud je prodávající chorvatský občan (tedy nikoliv cizinec, nebo chorvatský emigrant s dvojím občanstvím), kupní cena, obvykle v EUR (formálně vyjádřena v HRK dle středního kurzu HNB) je uhrazena na jeho účet v Chorvatsku, pokud je tento účet v EUR, protože se jedná o koupi nemovitosti dojde k nucené směně, kdy příchozí platba v EUR mu je převedena nejprve do HRK a následně zpět do EUR, prodávající může požadovat hotovostní doplatek takto vzniklého kursového rozdílu
  • notářská úschova se v Chorvatsku příliš nevyužívá, důležité je vědět, že pokud kupující na ní trvá, hradí ji (cena odvozena od výše částky a doby úschovy) a navíc hradí i kursové rozdíly, protože je nutné vědět, že jakákoliv částka v jakékoliv konvertibilní měně zaslané na účet notáře je vždy směněna automaticky na HRK a notář prodávajícímu posílá částku v HRK

Náklady spojené s provozem nemovitosti v Chorvatsku:

  • daň z nemovitosti místní samosprávě
  • komunální poplatky (0,5-2,5 EUR/m2 užitné plochy/rok )
  • náklady na služby (elektřina, voda, telefon, úklid atd.)
  • pojištění nemovitosti