Croatia/Chorvatsko

Koupě nemovitosti v Chorvatsku

Český či slovenský občan není při koupi nemovitosti v Chorvatsku nijak limitován a může ji vlastnit jako fyzická i právnická osoba. To se netýká jen zemědělské a lesní půdy, kterou nemůžou cizinci, respektive cizí právní osoby kupovat.

Postup koupě

Rezervační smlouva (rezervacijski ugovor) / Budoucí kupní smlouva (predugovor)

Zájemce o koupi nemovitosti jako výraz vůle a skutečného zájmu o koupi uzavírá rezervační smlouvu (rezervacijski ugovor) nebo rovnou budoucí kupní smlouvu (predugovor). Rezervační smlouva se dnes uzavírá prakticky jen tehdy, kdy prodávající je cizinec žijící mimo Chorvatsko, nebo chorvatský emigrant, rovněž žijící mimo Chorvatsko, a není možné podepsat budoucí kupní smlouvu přímo s prodávajícím nebo zmocněncem. Rezervační smlouva se uzavírá s chorvatskou realitní kanceláří, která je k tomu prodávajícím oprávněna, a jí se obvykle v hotovosti skládá menší záloha, cca 5.000 EUR. Rezervační smlouva předjímá uzavření budoucí kupní smlouvy, výjimečně rovnou kupní smlouvy.

Budoucí kupní smlouva řeší přesné podmínky koupě, včetně způsobu úhrady kupní ceny. Při podpisu této smlouvy se skládá dohodnutá první splátka kupní ceny nemovitosti, obvykle 10 % z ceny, a to obvykle přímo prodávajícímu, nedohodnou-li se obě strany jinak. Pokud od předkupní smlouvy odstoupí kupující, zpravidla mu záloha propadá, není-li důvodem odstoupení objevivší se právní vada. Pokud odstoupí prodávající, je povinen vrátit kupujícímu až dvojnásobek částky, kterou kupující složil. Tato smlouva není obvykle podepisována s ověřenými podpisy.

OIB (osobní identifikační číslo)

Pro koupi nemovitosti je nutné, aby kupující, fyzická či právnická osoba, měla OIB – osobní identifikační číslo, které je nutné pro komunikaci s úřady, v době koupě nemovitosti především s finančním úřadem a oddělením příslušného okresního soudu a katastrem. OIB se vyřizuje na počkání (lze i formuláře dostupné on-line poslat dopředu poštou a OIB si pak vyzvednout na přepážce příslušného finančního úřadu), a to obvykle těsně před podpisem kupní smlouvy. Bez OIB nelze být zapsán jako nový vlastník a OIB tedy musí být součastí kupní smlouvy.

Kupní smlouva (kupoprodajni ugovor), prohlášení o uhrazení kupní ceny (tabularna izjava)

Uzavření kupní smlouvy následuje poté, co koupi formálně schválí právník kupujícího, který prověří potřebnou dokumentaci k nemovitosti. Podpisem kupní se buď stvrzuje již uhrazená kupní cena, nebo se touto kupní smlouvou stanoví, do kdy musí být zbytek kupní ceny uhrazen.  V prvním případě je tabularna izjava (prohlášení o uhrazení kupní ceny) součástí smlouvy, v druhém případě se toto prohlášení ověřeně podepisuje až po skutečné úhradě kupní ceny. Úhradou kupní ceny se kupující v souladu s ustanovením kupní smlouvy stává plnoprávným vlastníkem.

Zavkladování, finanční úřad

Kupní smlouva se po jejím uzavření, respektive uhrazení kupní ceny, předává k zavkladování na oddělení pozemkových knih příslušného općinského soudu (toto oddělení je obdobou českého katastru). Zavkladování trvá od několika týdnů po několik měsíců (běžně i více jak půl roku), záleží na rychlosti a moderním vybavení konkrétního oddělení. Obvyklé je, že se během tohoto procesu několikrát podává urgence. Po zavkladování buď vyplněním speciálního formuláře, nebo v modernějších općinách, automaticky vnitroúředním pocesem, se podává formální oznámení o změně vlastníka na příslušný katastr (obdoba českého zeměměřičského úřadu).

Nejpozději do třiceti dnů od podpisu kupní smlouvy a popřípadě i prohlášení o uhrazení kupní ceny se musí podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti. Vyměření daně a zavkladování nemá příčinnou souvislost a úhrada daně tedy nezávisí na dokončení zavkladování. Poté do 90 dnů od podání dojde k vyměření daně ze strany úřadu (není to pravidlem, ale někdy vyjde na prohlídku, obvykle starší nemovitosti, kontrolní komise, která stanoví základ daně). Daň může být po dohodě vyměřena u pozemků a apartmánů i na počkání na přepážce, obzvlášť jde-li o kupujícího z ciziny. Daňový výměr se zasílá kupujícím na adresu trvalého pobytu nebo sídla.

Náklady

Předpokládané náklady spojené s koupí nemovitosti v Chorvatsku jsou:

  • daň z převodu nemovitosti (3%) – jen u nemovitostí „z druhé ruky“, u novostaveb (není starší než 2 roky od kolaudace a je doposud nepoužitá) kupující daň neplatí-
  • Náklady na poplatky právní služby a další poplatky spojené s koupí (cca 1% + DPH z ceny nemovitosti právní služby + stovky HRK na kolky a ověřené podpisy u notáře)
  • provizi realitní kanceláři zpravidla 3% z kupní ceny (minimálně však 2000 EUR, při využití české kanceláře se DPH neúčtuje)
  • volitelně překlady soudním tlumočníkem
  • kursové rozdíly, pokud je prodávající chorvatský občan (tedy nikoliv cizinec, nebo chorvatský emigrant s dvojím občanstvím), kupní cena, obvykle v EUR (formálně vyjádřena v HRK dle středního kurzu HNB) je uhrazena na jeho účet v Chorvatsku, pokud je tento účet v EUR, protože se jedná o koupi nemovitosti dojde k nucené směně, kdy příchozí platba v EUR mu je převedena nejprve do HRK a následně zpět do EUR, prodávající může požadovat hotovostní doplatek takto vzniklého kursového rozdílu
  • notářská úschova se v Chorvatsku příliš nevyužívá, důležité je vědět, že pokud kupující na ní trvá, hradí ji (cena odvozena od výše částky a doby úschovy) a navíc hradí i kursové rozdíly, protože je nutné vědět, že jakákoliv částka v jakékoliv konvertibilní měně zaslané na účet notáře je vždy směněna automaticky na HRK a notář prodávajícímu posílá částku v HRK

Náklady spojené s provozem nemovitosti v Chorvatsku:

  • daň z nemovitosti místní samosprávě
  • komunální poplatky (0,5-2,5 EUR/m2 užitné plochy/rok )
  • náklady na služby (elektřina, voda, telefon, úklid atd.)
  • pojištění nemovitosti